Adelantar capital no es adelantar una cuota
Amortizar anticipadamente es entregar dinero para que baje el capital pendiente, no pagar la letra de marzo en febrero. El efecto sobre lo que te queda de hipoteca depende de una elección que hay que decir en el banco: bajar la cuota y mantener el plazo, o mantener la cuota y acortar el plazo. Bajar la cuota alivia el mes. Acortar el plazo ahorra más intereses, porque el capital pasa menos tiempo generando el tipo. Ninguna de las dos es «la correcta» en abstracto. Depende de si el mes va justo o de si puedes seguir pagando la misma letra.
La calculadora usa el sistema francés: cuota constante mientras no cambien el tipo ni el plazo. Con un tipo del 0 % no hay intereses que ahorrar y la cuota es el capital partido por los meses. Con interés, la cuota sale de la fórmula habitual. Los céntimos se redondean al medio céntimo hacia arriba en la presentación, y por eso una cuota que a mano te da 665,515 puede leerse 665,52.
El ejemplo, para no discutir con la cifra
Capital de 120.000 €, 20 años, interés del 3 % anual. La cuota mensual sale 665,52 €. Si adelantas 10.000 € y pides bajar la cuota, el capital queda en 110.000 € y la cuota nueva, en el mismo plazo, sale 610,06 €. La comisión del ejemplo, con el tope del 0,15 % sobre lo amortizado, es 15 €. Esos 15 € no son el ahorro. El ahorro está en las cuotas que dejas de pagar o en lo que baja cada letra durante los meses que quedan. La comisión se resta de ese ahorro, no se presenta como si fuera el coste único de la operación.
Si en vez de bajar la cuota acortas el plazo, la letra sigue en 665,52 € y terminas antes. Los intereses totales bajan más que en la opción de la cuota reducida, porque cada mes sigues devolviendo tanto capital como antes y el saldo vive menos años. Pídele al banco las dos simulaciones por escrito. La calculadora te deja ver la lógica. La escritura y el cuadro del banco son los que firman.
La comisión máxima no es la comisión de tu contrato
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, de contratos de crédito inmobiliario, en su artículo 23, pone topes a la comisión de reembolso anticipado para los contratos firmados a partir del 16 de junio de 2019. En un tipo variable los topes son excluyentes: o el 0,15 % del capital reembolsado durante los cinco primeros años, o el 0,25 % durante los tres primeros, y cero después del tramo que el contrato haya elegido. En un tipo fijo, el tope es el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % después. El artículo 23.8 añade otro techo: la comisión no puede superar la pérdida financiera que el reembolso cause al prestamista. Esta página no calcula esa pérdida. Si la pérdida es menor que el porcentaje, pagas la pérdida. Por eso el resultado de la calculadora es un tope, no la factura.
Una novación de variable a fijo tiene otro límite, del 0,05 % en los tres primeros años, y es otro caso. No lo mezcles con una amortización parcial. Y si tu hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019, pueden seguir aplicando las reglas con las que se firmó. No uses el 0,15 % por costumbre. Ábrelo en la escritura, en el apartado de reembolso anticipado, y escribe ese porcentaje. Si la escritura dice cero, el tope legal no te obliga a pagar una comisión que no pactaste.
Cuándo compensa y cuándo es solo un alivio
Compensa cuando el interés que dejas de pagar es mayor que la comisión y que lo que ese dinero te rendiría en otro sitio con un riesgo parecido. Dejar de pagar un 3 % de hipoteca es una rentabilidad cierta del 3 % sobre el capital que adelantas, menos la comisión. Un depósito al 2 % no gana esa cuenta, antes de impuestos. Una inversión que «puede» dar el 7 % no es comparable: puede también no darlo, y la hipoteca sí se cobra.
No compensa vaciar el colchón. El dinero de los imprevistos, si se va a la hipoteca, vuelve en forma de tarjeta el día de la avería, y el tipo de la tarjeta no tiene nada que ver con el 3 % del ejemplo. Tampoco compensa amortizar si el banco te cobra una comisión cercana al tope y además te exige un importe mínimo tan alto que tienes que pedir prestado para llegar. Lee el mínimo de amortización en el contrato. Algunos piden 300 €, otros una mensualidad. No está en la ley un mínimo único.
El euríbor y la amortización no son la misma decisión
Si tu hipoteca es variable, la cuota también cambia el día de la revisión, con el euríbor y el diferencial de tu escritura. Amortizar justo antes de una revisión baja el capital sobre el que se aplicará el tipo nuevo. No cambia el euríbor. La calculadora de revisión sirve para ver la cuota con otro tipo. No pongas «el euríbor de las noticias» si tu contrato usa la media de otro mes o otro plazo. El índice lo publica el EMMI y lo reproduce el Banco de España. El que entra en tu cuota es el que diga la fecha de revisión, no el titular de esta semana.
Guarda el cuadro antes y el cuadro después. La diferencia de intereses es el dato. La sensación de «ya debo menos» también es verdad, y no sustituye a la resta. Si el banco solo te ofrece bajar la cuota y tú querías bajar el plazo, dilo por escrito. La opción no ejercida no se aplica sola.