Dieciocho noches de noventa y tres
El ejemplo es un mes de una casa con tres alojamientos y 31 días. Noches disponibles: 3 × 31 = 93. Noches ocupadas: 18. Ingresos de esas estancias: 1.620 €. La ocupación es 18 / 93 = 19,35 %. El ADR, el precio medio de la noche que sí se vendió, es 1.620 / 18 = 90 €. El RevPAR reparte esos mismos ingresos entre todas las noches que se podían haber vendido, ocupadas o no: 1.620 / 93 = 17,42 €. También es el ADR por la ocupación: 90 × 0,1935 = 17,42.
Las tres cifras responden a tres preguntas distintas. La ocupación dice si el calendario está lleno. El ADR dice a cuánto se vendió lo que se vendió. El RevPAR dice cuánto entra por cada noche del inventario, que es la que de verdad se compara con un coste fijo. Un ADR de 90 € con un 19,35 % de ocupación no es un negocio a 90 €: es un negocio a 17,42 € por noche disponible. Subir el precio y vaciar el mes puede mejorar el ADR y empeorar el RevPAR. Bajar el precio y llenar puede hacer lo contrario. Por eso la página enseña las tres a la vez.
Cómo se cuentan las noches
Una estancia del día 2 al día 6 son cuatro noches, no cinco. La salida no se duerme. Si sumas los días del calendario marcados y te sale uno de más, estás contando el día de la maleta. En la plantilla de reservas la noche es la salida menos la entrada, y el calendario pinta los días en los que la entrada ya ha ocurrido y la salida todavía no. Esta calculadora no pinta el mes: pide el total de noches que tú ya has contado así.
Las disponibles tienen que usar la misma regla. Tres alojamientos todo el mes son 93. Si uno estuvo cerrado por obras diez días, las disponibles bajan en diez. Meter 93 cuando solo se podían vender 83 infla el inventario y hunde la ocupación sin que haya pasado nada en las reservas. Al revés, olvidar un alojamiento nuevo hace que la ocupación parezca mejor de lo que es.
Qué no es una ocupación
No es el beneficio. 1.620 € de ingresos pueden dejar poco después de la comisión de la plataforma, la limpieza y la luz. La comisión no está restada aquí: si la escribes en la calculadora de comisión, el ingreso que debes traer a esta página es el que tú decidas, bruto o neto, pero el mismo en todas las comparaciones. Mezclar un mes en bruto con otro en neto cambia el ADR sin que haya cambiado el precio de la noche.
Tampoco es una previsión. Dieciocho, noventa y tres y 1.620 son un ejemplo cerrado para comprobar la división. El mes que viene se borra y se escribe el mes que tienes en el libro. No hay un porcentaje de ocupación bueno publicado por una norma. Un 19,35 % en marzo en un pueblo no se compara con un 19,35 % en agosto en la costa.
Si llevas seis alojamientos y no tres, las disponibles de un mes de 31 días son 186, no 93. La ocupación del ejemplo se partiría por la mitad con los mismos 18 días vendidos, y el RevPAR también. El ADR no: 1.620 entre 18 sigue siendo 90 €. Por eso conviene anotar al lado cuántos alojamientos estaban abiertos ese mes, no los que figuran en el cartel de la casa. Un alojamiento en obras cuenta como cerrado, no como vacío. Vacío es una noche que se podía vender y no se vendió. Cerrado es una noche que no estaba en el inventario.