Calculadora de hipoteca

Cómo se calcula la cuota de una hipoteca

En España casi todas las hipotecas usan el sistema de amortización francés: pagas siempre la misma cuota, pero al principio la mayor parte son intereses y, con los años, cada vez amortizas más capital. La fórmula es:

Cuota = P × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ), donde P es el capital prestado, i el tipo de interés mensual (TIN / 12) y n el número de cuotas.

Cuota mensual por cada 150.000 € prestados

¿Cuánto me prestará el banco?

Dos reglas que aplican casi todas las entidades:

• Hasta el 80 % del valor de tasación (el 90-100 % solo en casos concretos, como los avales ICO para jóvenes).
• Que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos.

Además del 20 % de entrada, calcula alrededor de un 10 % más para gastos: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6 % y el 10 % según la comunidad) o el IVA si es obra nueva, más notaría, registro y gestoría. La tasación y los gastos de notaría de la hipoteca los paga el banco desde 2019.

Fijo, variable o mixto

Con un tipo fijo la cuota no cambia nunca. Con uno variable la cuota se revisa cada 6 o 12 meses según el Euríbor más un diferencial. Las mixtas combinan unos años a tipo fijo y el resto variable. Usa esta calculadora con distintos tipos para ver cómo cambiaría tu cuota si sube el Euríbor.

La cuota es solo el préstamo. El día de la compra pagas además el ITP, si la vivienda es usada, o el IVA más el AJD si es nueva, y la notaría y el registro de la compraventa. En Andalucía el ITP general es el 7 %, no un 10 % universal. El desglose está en la calculadora de gastos de compraventa. Esos gastos salen de los ahorros, junto con la entrada. Cubrirlos con un préstamo personal suele salir mucho más caro que la hipoteca. Para decidir si compensa frente al alquiler no basta la cuota: compara el patrimonio en alquilar o comprar. Si el piso es para alquilarlo, los intereses restan del rendimiento y el capital amortizado no: míralo en la calculadora de rentabilidad del alquiler.

Cómo leer el cuadro año a año

En el sistema francés la cuota no se mueve si el tipo no se mueve, pero por dentro cambia cada mes. Al principio casi todo el recibo es interés y el capital baja despacio. Hacia el final ocurre lo contrario. Por eso amortizar 5.000 € en el año dos ahorra muchos más intereses que amortizar los mismos 5.000 € en el año veinte: estás quitando deuda que todavía iba a generar interés durante casi toda la vida del préstamo. El cuadro de esta página enseña ese trasvase. Si tu banco te ofrece reducir cuota o reducir plazo, reducir plazo suele ahorrar más en euros totales y reducir cuota alivia el mes. Las dos son válidas. La que no es válida es no mirar el cuadro y quedarte solo con la cuota del anuncio.

Prueba la misma hipoteca con tres tipos antes de firmar: el que te ofrecen, uno un punto por encima y uno un punto por debajo. En un variable, ese punto es una subida del Euríbor que ya hemos visto en la última década. Si con ese punto la cuota se come más del 35 % del neto del hogar, la operación está justa aunque hoy, con el diferencial bonificado, parezca holgada. La bonificación por nómina y seguros se pierde si dejas de cumplirla, y entonces el tipo sube sin que el Euríbor se haya movido. Resta esa bonificación en tu cabeza, o súmala al TIN de esta calculadora, y quédate con la cuota que podrías pagar un martes normal, no con la del mejor mes.

El último chequeo es de calendario, no de tipo. Una hipoteca a 30 años firmada a los 40 se acaba a los 70. Algunos bancos acortan el plazo para que no pases de una edad. Acortar plazo sube la cuota. Si esa cuota nueva ya no cabe, o aportas más entrada, o el piso es otro. Vuelve a pasar los gastos de la compra, que no van dentro de la cuota, y la entrada del 20 % sobre la tasación, que puede ser más baja que el precio que has pactado. El banco presta sobre el menor de los dos.