Tres números y ninguno es el precio del anuncio
Antes de poner una noche a la venta conviene separar tres cifras que se parecen y no lo son. La ocupación dice qué parte del calendario se vendió. El ADR es el precio medio de la noche que sí se vendió. El RevPAR reparte los ingresos entre todas las noches que se podían vender, vacías incluidas. Con 3 alojamientos y un mes de 31 días hay 93 noches disponibles. Si vendes 18 y entran 1.620 €, la ocupación es 18 / 93 = 19,35 %, el ADR es 1.620 / 18 = 90 € y el RevPAR es 1.620 / 93 = 17,42 €. El anuncio puede decir 90 €. El mes, repartido, ha dejado 17,42 € por noche disponible.
Esas 18 noches son un ejemplo para comprobar la división, no una ocupación típica de ningún pueblo. No hay una ocupación buena publicada por una norma. Un 19 % en marzo no se compara con un 19 % en agosto. Lo que sí se compara es tu marzo de este año con tu marzo del año pasado, contando las noches de la misma forma.
La noche de salida no se duerme
Del día 2 al día 6 hay cuatro noches, no cinco. La salida no cuenta. Si el calendario pinta el día de la maleta como ocupado, la ocupación sube un día por estancia y el ADR baja, porque repartes los mismos euros entre más noches. La plantilla de reservas cuenta la salida menos la entrada y pinta el día solo cuando la entrada ya ha ocurrido y la salida todavía no. Merece la pena coincidir con esa regla en la calculadora, o las dos hojas no cuadrarán aunque el mes sea el mismo.
Las disponibles se cuentan con la misma honradez. Un alojamiento cerrado por obras no es una noche vacía: no estaba a la venta. Meterlo en las 93 hunde la ocupación sin que haya fallado una reserva. Olvidar un alojamiento nuevo hace lo contrario. Seis alojamientos todo el mes son 186 noches, no 93. Con las mismas 18 vendidas, la ocupación y el RevPAR se parten. El ADR no, porque solo mira lo vendido.
El precio que cubre los fijos
Los ingresos del mes no dicen si los fijos están pagados. Si el mes te cuesta 900 € entre luz, seguro, internet y lo que metas en esa casilla, y esperas vender 10 noches, cada noche vendida carga con 900 / 10 = 90 € de fijo. Las 10 no son los días del calendario. Son las que de verdad esperas cobrar. Usar 31 reparte los 900 € entre noches vacías y el precio sale en 29 €, que no cubren nada el día que vendes 10.
Si una plataforma se queda un porcentaje, 90 € no es el precio del anuncio. Es el neto. Con un 15 % escrito como ejemplo, el huésped tiene que pagar 90 / 0,85 = 105,88 € para que a ti te lleguen 90. Multiplicar 90 por 1,15 deja 103,50 €, y de ahí la plataforma se queda más de 15 €: a ti te llegan unos 88 €, por debajo del coste. La división entre uno menos la comisión es la cuenta. El 15 % no es la tarifa de Booking ni la de Airbnb. REVISAR el porcentaje en el contrato o en la factura del canal y sustituirlo. Si cobras directo, el porcentaje es cero y el precio para cubrir fijos se queda en 90 €.
Comisión, IVA y limpieza no son la misma resta
De una noche anunciada a 100 €, un 15 % de ejemplo deja 85 €. Eso es lo que queda de un precio ya puesto, no el precio que hay que pedir para que queden 100 €. Para que queden 100 € harían falta 100 / 0,85 = 117,65 €. Las dos calculadoras, la de la comisión y la del precio de la noche, responden preguntas distintas. Usar el mismo 100 € en las dos y creer que dicen lo mismo es el lío habitual.
El IVA, cuando el alojamiento lo repercute, tampoco es la comisión. Un 10 % de un servicio de hospedaje, si es el tipo que te toca, se ingresa. La comisión se la queda la plataforma. No se suman en un 25 %. La limpieza de cada estancia es un coste variable: se suma al neto que quieres cubrir, no se esconde en los 900 € si solo aparece cuando hay huésped. La fianza no es ingreso. Una tasa turística que cobras y entregas tampoco, salvo la parte que el contrato de la plataforma te haga perder si calcula su comisión sobre el total.
Qué no hace esta cuenta
No mira el precio del vecino. No dice que 105,88 € se vaya a vender. No incluye el beneficio: cubrir 900 € es quedar a cero de esos fijos, no pagarte un sueldo. Si quieres 600 € para ti además de los 900, la cifra que se reparte entre las 10 noches es 1.500, no 900, y el neto por noche pasa a 150 € antes de la comisión. Puedes escribir 1.500 en la casilla y acordarte de que ahí va también lo tuyo.
El parte de viajeros no se hace en una hoja de reservas. Se hace en la plataforma oficial de hospedajes. REVISAR el nombre vigente de esa plataforma y la norma aplicable, que suele citarse en el Real Decreto 933/2021: no copies de aquí un trámite sin comprobarlo. La hoja de ocupación sirve para saber si el mes cuadra. No sustituye al registro.
Cuando tengas un mes cerrado, vuelve a la ocupación con los números de verdad. Si el RevPAR no llega al fijo por noche disponible, o vendes más noches, o subes el neto, o bajas un fijo. Las tres palancas se ven mejor separadas que en una sola frase de «hay que subir precios».