El 7 % que casi nadie pone en el anuncio
En una vivienda de segunda mano el comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales. En Andalucía el tipo general es el 7 %. Sobre 200.000 € son 14.000 €, el mismo día o en el plazo de presentar el impuesto, no «cuando pueda». Hay tipos más bajos si la casa es vivienda habitual y se cumplen requisitos de valor: un 6 % en algunos supuestos y un 3,5 % para menores de 35 años, familia numerosa o discapacidad, con topes de precio. No son automáticos. Si no encajas, el número que debes tener en la cabeza es el 7 %, y la casilla de la calculadora de gastos de compraventa se puede bajar en cuanto tengas el tipo que te confirme la junta o tu gestoría.
La base no es siempre el precio de la escritura. Si el valor de referencia del Catastro es más alto, la administración puede liquidar sobre ese valor. Comprar «barato» respecto del valor de referencia no abarata el impuesto: lo encarece en forma de paralelo. Pide el valor de referencia antes de firmar las arras, no después.
Obra nueva: otro impuesto
Si compras al promotor la primera entrega, no hay ITP. Hay IVA del 10 % (4 % en parte de la vivienda protegida) y, encima, el impuesto de actos jurídicos documentados. En Andalucía el AJD general de estas operaciones se mueve en el entorno del 1,2 %, pero el porcentaje es autonómico y conviene leerlo en la norma del año de la escritura, no en un blog del año pasado. Sobre 180.000 €, el IVA son 18.000 €. El AJD, si fuera el 1,2 %, serían 2.160 €. Un particular no se deduce ese IVA. Meterlo en el presupuesto como si fuera recuperable es un error de quien está acostumbrado a ser autónomo y compra una casa como si fuera un gasto de la actividad. Salvo que la vivienda esté afecta a una actividad, no lo está.
Notaría, registro y gestoría
El notario cobra por arancel, una escala que baja según crece el precio, más el papel, las copias y el 21 % de IVA. El registrador tiene otro arancel, sin IVA. Para un piso de unos 200.000 €, una provisión de fondos de varios cientos de euros en notaría y unos cientos más en registro es el orden de magnitud, no una factura cerrada: folios, copias y el número de fincas (la vivienda, el trastero, la plaza) mueven la minuta. La gestoría, si la contratas para presentar impuestos y inscribir, no tiene arancel. Trescientos cincuenta o cuatrocientos euros es una minuta habitual; pide el presupuesto por escrito.
La notaría y el registro de la hipoteca, si el préstamo es a un consumidor, los paga el banco desde 2019. No los pagues dos veces por inercia de un anuncio antiguo. La tasación de la hipoteca también la encarga el banco. Lo que sí pagas tú es la notaría de la compraventa.
Cómo sumar sin olvidar la entrada
El banco financia, como norma, hasta el 80 % del valor de tasación. En un piso de 200.000 € que tasa en ese precio, el préstamo máximo ronda los 160.000 €. La entrada son 40.000 €. Los gastos, con ITP al 7 % (14.000 €) más notaría, registro y gestoría (pongamos 1.350 € de ejemplo, no de factura), suman unos 15.350 €. Hacen falta del orden de 55.000 € en la cuenta antes de pensar en muebles. La cuota del préstamo de 160.000 € se ve en la calculadora de hipoteca. No financies los 15.000 € de impuestos con un préstamo al consumo si puedes evitarlo: la calculadora de préstamo personal enseña lo que cuesta esa prisa.
Si dudas entre seguir de alquiler, la comparación de patrimonio a varios años está en alquilar o comprar. A pocos años vista, esos 15.000 € de peaje suelen ganar el alquiler. A muchos años, la casa los amortiza si no vendes enseguida.
El día que vendas
Andalucía no te cobra otra vez el ITP al vender: lo paga quien compra. Tú puedes deber la plusvalía municipal si el suelo se ha revalorizado, y el IRPF de la ganancia patrimonial si vendes por encima del valor de compra, con sus exenciones si reinviertes en vivienda habitual cumpliendo los plazos. La plusvalía se estima con la calculadora de plusvalía, con el valor catastral del suelo y el tipo de tu ayuntamiento, que no tiene por qué ser el 30 % máximo. Un piso en el que pierdes dinero puede tener plusvalía cero por el método real. No la pagues por el método objetivo si puedes acreditar la pérdida.
Una compra de 180.000 €, partida por partidas
Precio de escritura 180.000 €, vivienda usada, tipo general del 7 %. El ITP son 12.600 €. La notaría de la compraventa, con el IVA del arancel y las copias, puede moverse en unos pocos cientos de euros. El registro, otro tanto, sin IVA. Una gestoría que presente el impuesto y lleve la inscripción ronda los 350 o 400 € si no hay sorpresas de varias fincas. Suma orientativa de gastos, sin contar la hipoteca: del orden de 13.500 a 14.000 €. La entrada, si el banco financia el 80 % de una tasación igual al precio, son 36.000 €. Juntas, entrada y gastos piden cerca de 50.000 € en la cuenta el día de la firma. Si la tasación baja a 170.000 €, el banco presta menos y la entrada sube. Esa es la cifra que hay que tener antes de entregar las arras, no después.
Si el mismo piso fuera obra nueva, el ITP desaparece y aparecen 18.000 € de IVA al 10 % más el AJD. El desembolso fiscal es mayor. No compares un anuncio de segunda mano con uno de obra nueva mirando solo el precio: el impuesto no es el mismo y la diferencia cabe en un coche. Pasa los dos casos por la calculadora, cambia el tipo si tu situación tiene una reducción, y no firmes las arras hasta que el número de la cuenta sea el de esta suma y no el del anuncio.